Changer de syndic : le guide complet, étape par étape

Pourquoi les copropriétés nous contactent

Les motifs qui reviennent le plus souvent tiennent en quelques phrases : des charges qui augmentent sans explication claire, un gestionnaire injoignable ou qui change tous les dix-huit mois, des travaux votés qui ne démarrent jamais, un conseil syndical qui a le sentiment de n’être qu’une chambre d’enregistrement.

Vient ensuite la question du contrat. Un forfait annuel attractif peut se révéler bien plus coûteux une fois ajoutées les prestations dites « particulières » facturées à l’unité : chaque courrier recommandé, chaque déplacement, chaque état daté. Nous avons vu des contrats où ces suppléments dépassaient le forfait lui-même.

Enfin, il y a la prévoyance. Une copropriété qui n’a jamais planifié ses gros travaux se retrouve tôt ou tard face à un appel de fonds exceptionnel de plusieurs milliers d’euros par lot, que certains copropriétaires ne peuvent pas absorber.

Quand engager la démarche ?

Le changement de syndic se décide en assemblée générale, à l’occasion du renouvellement de son mandat. Le syndic étant élu pour une durée déterminée, le simple non-renouvellement de son contrat met fin à sa prestation — il n’y a pas de « révocation » à motiver.

Le calendrier est le point vraiment important. La demande d’inscription à l’ordre du jour doit être faite avant l’envoi des convocations, qui partent généralement trois semaines avant la date de l’assemblée. Concrètement, il faut donc s’y prendre un à trois mois avant l’assemblée.

C’est l’erreur la plus fréquente : une copropriété qui décide en janvier de changer de syndic pour une assemblée prévue en février arrive trop tard, et devra attendre un an.

La procédure, concrètement

Étape 1 — Obtenir des propositions. Le conseil syndical sollicite plusieurs cabinets. Pour que les devis soient comparables, transmettez à chacun les mêmes éléments : dernier procès-verbal d’assemblée, budget prévisionnel, nombre de lots, équipements de l’immeuble.

Étape 2 — Demander l’inscription à l’ordre du jour. Le conseil syndical ou n’importe quel copropriétaire adresse au syndic en place une lettre recommandée avec accusé de réception demandant d’inscrire la candidature du nouveau syndic, en joignant son projet de contrat. Le syndic en place ne peut pas refuser cette inscription.

Étape 3 — Le vote. L’assemblée écoute les propositions puis vote à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si le vote recueille au moins un tiers des voix sans atteindre la majorité, un second vote à la majorité simple peut avoir lieu immédiatement.

Étape 4 — La passation. L’ancien syndic dispose d’un mois pour remettre la situation de trésorerie, puis de deux mois supplémentaires pour l’ensemble des archives et le solde des fonds. Nous nous chargeons des relances, et nous connaissons les leviers en cas de retard.